Christoph Schmitz-Schunken
03. September 2014

Erweiterte Möglichkeit: Schuldzinsenabzug für Vermieter

Christoph Schmitz-Schunken Steuerberater, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 8. April 2014 (Az. IX R 45/13) entschieden, dass ein Vermieter die auf ein (umgeschuldetes) Anschaffungsdarlehen gezahlten nachträglichen Schuldzinsen auch dann als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen kann, wenn eine nicht steuerbare Veräußerung der vormals vermieteten Immobilie vorliegt.

Der Entscheidung lag ein Sachverhalt zu Grunde, in dem eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) im Jahre 1996 ein Mehrfamilienhaus errichtet hatte, welches nach seiner Fertigstellung der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung diente. Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist des § 23 EStG wurde diese Immobilie durch die GbR im Jahre 2007 veräußert. Die im Zuge der Herstellung des Objekts aufgenommenen Darlehensverbindlichkeiten konnten jedoch nicht vollständig durch den aus der Veräußerung erzielten Erlöses ausgeglichen werden. Das verbliebene Restdarlehen wurde daher anteilig durch den Kläger (Gesellschafter der GbR) getilgt. Zu diesem Zweck nahm er ein neues Darlehen zur Umschuldung auf. Die auf das Umschuldungsdarlehen gezahlten Schuldzinsen machte der Kläger für die Streitjahre 2009 und 2010 als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt verweigerte dem Kläger den Abzug dieser Schuldzinsen, so dass er den Klageweg bestritten hat.

Mit seiner Entscheidung vom 20. Juni 2012 (Az. IX R 67/10) hatte der Bundesfinanzhof den nachträglichen Abzug von Schuldzinsen für Vermieter bereits für den Fall einer nach § 23 EStG steuerbaren Veräußerung zugelassen. Mit seiner nunmehr aktuellen Entscheidung geht der BFH über dieses Urteil hinaus und erweitert die Möglichkeit des Schuldzinsenabzuges auch für den Fall, dass keine steuerbare Veräußerung der Immobilie vorliegt. Dies soll allerdings nur insoweit möglich sein, als dass die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können und der Steuerpflichtige den aus der Veräußerung der bislang vermieteten Immobilie erzielten Erlös, insoweit keine Tilgungshindernisse entgegenstehen, in vollem Umfange zur Ablösung des Anschaffungsdarlehens verwendet.

Tipp: Der Bundesfinanzhof erkennt grundsätzlich auch den Schuldzinsenabzug für Vermieter auf Restfinanzierung-oder Umschuldungsdarlehen an, soweit die Valuta des Umschuldungsdarlehens nicht über den abzulösenden Rest Darlehensbetrag hinausgeht und die Umschuldung sich im Rahmen einer marktüblichen Finanzierung bewegt. Zu einer solchen gehört regelmäßig auch eine vertraglich fixierte Tilgungsvereinbarung.