Christoph Schmitz-Schunken
13. August 2014

Immobilienverkauf: Vorfälligkeitsentschädigung keine Werbungskosten

Christoph Schmitz-Schunken Steuerberater, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seinem Urteil vom 11. Februar 2014 ( Az.: IX R 42/13), das am 25. Juni 2014 veröffentlicht worden ist, entschieden, dass ein Steuerpflichtiger, der das seiner Immobilie zugeordnete Finanzierungsdarlehen zur Ermöglichung eines lastenfreien Verkaufes unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ablöst, die Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen kann.

Zur Sache
In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall, veräußerte der Kläger im Jahr 2010 das von ihm im Jahre 1999 erworbene und seitdem zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzte Haus. Da er zur lastenfreien Übertragung der Immobilie verpflichtet war, löste er eine Restschuld aus zwei Darlehen, die zur Finanzierung der Anschaffung aufgenommen waren, ab und zahlte an die Bank rund 3500,- € Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Entschädigung machte er als nachträgliche Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt lehnte dies ab. Dagegen wendete sich der Kläger mit der hierauf gerichteten Klage.

Entscheidungsgründe
Der BFH bestätigt zwar, dass der Begriff der Schuldzinsen auch eine zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung umfasst, doch vertrat er die Auffassung, dass es in dem zu beurteilenden Fall an einem wirtschaftlichen Zusammenhang diese Entschädigung mit steuerbaren Einkünften des Klägers mangele. Die Vorfälligkeitsentschädigung stehe nicht als auslösendes Moment im Zusammenhang mit dem seinerzeitigen Abschluss des Finanzierungsleasingvertrages, sondern vielmehr gerade mit dessen vorzeitiger Auflösung. Der wirtschaftliche Zusammenhang bestehe damit nicht zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der Vermietung, sondern zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der Veräußerung der Immobilie. An diesem Ergebnis ändere auch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhof zum Abzug nachträglicher Schuldzinsen nichts, denn der Kläger konnte die im Veräußerungszeitpunkt noch bestehenden Darlehensverbindlichkeiten vollständig durch den erzielten Veräußerungserlös tilgen. Besteht ein solcher Fall, beendet dieser den Zusammenhang zwischen den dann entstehenden Zinsen und der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, und zwar unabhängig davon, ob das Darlehen tatsächlich abgelöst oder ob der Veräußerungserlös anderweitig privat verwendet wird und das Darlehen aufrechterhalten bleibt.